내 리포트

집 보러 가기 전에,
동네부터 비교해요

서울 216개 동의 단지와 호재를 정리했어요. 가격은 신고된 실거래만 쓰고, 매물은 팔지 않아요.서울 216개 동 리포트로 얻는 5가지

서비스 소개 보기
강남구 13강동구 9강북구 4강서구 8관악구 3광진구 6구로구 8금천구 3노원구 5도봉구 4동대문구 10동작구 8마포구 22서대문구 12서초구 8성동구 10성북구 12송파구 12양천구 3영등포구 8용산구 14은평구 11종로구 7중구 10중랑구 6
  • 무료로 열린 동30곳
  • 구 전체 열람권186곳
  • 리포트 준비 중186곳

동을 누르면 리포트 정보가 열려요. 지도 색은 열람 상태만 나타내요. 가격이나 전망과는 관계없어요.

© OpenStreetMap contributors

© OpenStreetMap contributors

이달 무료로 열린 동

11월 1일 00:00부터 11월 30일 23:59까지 16곳을 무료로 열어요. 다음 달에 열리는 동은 달이 바뀔 때 공개해요.

이달 무료16곳

상시 무료14곳

구별 목록

지도 대신 목록으로도 고를 수 있어요.

강남구 리포트 13곳 · 무료 1곳
강동구 리포트 9곳 · 무료 1곳
강북구 리포트 4곳 · 무료 1곳
강서구 리포트 8곳 · 무료 1곳
관악구 리포트 3곳 · 무료 1곳
광진구 리포트 6곳 · 무료 1곳
구로구 리포트 8곳 · 무료 1곳
금천구 리포트 3곳 · 무료 2곳
노원구 리포트 5곳 · 무료 2곳
도봉구 리포트 4곳 · 무료 1곳
동대문구 리포트 10곳 · 무료 2곳
동작구 리포트 8곳 · 무료 2곳
마포구 리포트 22곳 · 무료 1곳
서대문구 리포트 12곳 · 무료 1곳
서초구 리포트 8곳 · 무료 1곳
성동구 리포트 10곳 · 무료 1곳
성북구 리포트 12곳 · 무료 1곳
송파구 리포트 12곳 · 무료 1곳
양천구 리포트 3곳 · 무료 1곳
영등포구 리포트 8곳 · 무료 1곳
용산구 리포트 14곳 · 무료 1곳
은평구 리포트 11곳 · 무료 2곳
종로구 리포트 7곳 · 무료 1곳
중구 리포트 10곳 · 무료 1곳
중랑구 리포트 6곳 · 무료 1곳

자주 묻는 질문

리포트는 어떤 자료로 만드나요?

국토교통부 실거래가 공개 자료와 공공 통계로 만들어요. 호가와 KB시세는 쓰지 않아요. 그림과 표마다 자료를 밝혔어요.

어느 동이 좋은지 알려 주나요?

아니요. 모든 동을 같은 방법으로 정리한 자료예요. 개인 사정에 맞춘 상담이나 매수 판단은 하지 않아요.

대출 한도도 계산해 주나요?

계산하지 않아요. 개인의 자금 사정과 대출 조건은 리포트에서 다루지 않아요.

학교 배정도 알려 주나요?

배정 학교는 조사하지 않았어요. 리포트에는 가장 가까운 초등학교까지의 직선거리를 적었어요. 배정 학교와 통학로는 교육지원청 안내에서 확인해 주세요.

열람권은 얼마 동안 쓸 수 있나요?

결제한 때부터 12개월이에요. 그 기간에 새 판이 나오면 추가 비용 없이 함께 읽을 수 있어요.

회원 가입이 꼭 필요한가요?

아니요. 회원 가입 없이 결제하고, 메일로 받은 링크로 열 수 있어요. 로그인하면 열람권과 구매 내역을 내 리포트에서 한곳에 모아 볼 수 있어요.

환불은 어떻게 되나요?

열람을 시작하기 전이면 주문 내용 메일을 받은 날부터 7일 안에 전액 환불합니다. 열람을 시작한 뒤에는 환불이 제한됩니다. 파일에 오류가 있으면 다시 제공하거나 환불합니다.

문의는 어디로 하나요?

hello@corp-mindee.com으로 보내 주세요. 결제와 열람, 환불 문의만 받아요. 특정 동이나 단지에 대한 투자 질문에는 답하지 않아요.

서울 동네를
같은 기준으로 비교해요

집을 보러 다니기 전에 필요한 가격 기준을 동마다 리포트 한 권에 정리했어요. 신고된 실거래만 쓰고, 매물은 팔지 않아요.

서울 동 리포트
216곳
무료로 열린 동
30곳
구 전체 열람권, 12개월
6,900~14,900원

가격을 가늠할
기준이 생겨요

새 단지가 섞이면 평균 가격은 실제 흐름과 달라져요. 그래서 같은 단지, 같은 평형끼리 견줘 가격 흐름을 계산했어요.

동과 구, 서울 전체의 흐름을 함께 볼 수 있어요. 지금 가격이 어느 정도인지 스스로 가늠하는 기준이 돼요.

강남구 세곡동 리포트의 가격지수 그림이에요. 2011년 하반기를 100으로 놓고 같은 단지, 같은 평형의 변화만 남겼어요.

어느 동부터 볼지
직접 골라요

구 안의 동을 모두 같은 방법으로 정리했어요. 같은 지표로 나란히 놓고 보면 먼저 살펴볼 동을 스스로 고를 수 있어요.

구 전체 열람권은 그 구의 리포트를 모두 열어요. 동을 하나씩 살 필요가 없어요.

마포구㎡당 중위가3년 변화5년 거래
공덕동2,534만원▲60%905건
대흥동2,920만원▲63%627건
도화동1,695만원▲42%911건
마포동1,576만원▲36%118건
망원동1,167만원▲15%561건
상수동2,388만원▲43%209건
마포구 일부를 가나다순으로 옮겼어요. 순위를 매기거나 어느 동이 낫다고 판단하지 않아요.

호가 없이
실거래만 봐요

리포트의 가격은 모두 국토교통부에 신고된 실거래가예요. 해제된 거래와 직거래는 뺐어요.

글로벌민디는 매물을 팔거나 중개하지 않아요. 특정 단지를 권할 이유가 없어요.

리포트 뒤쪽 자료 표의 첫 줄이에요. 계약 기간과 뺀 거래를 그대로 밝혀요.

쓰는 자료

  • 국토교통부 실거래가
  • 공공 통계

쓰지 않는 자료

  • 호가와 매물 수
  • KB시세

호재는 지난 기록으로
따져요

철도 개통과 대단지 입주가 실제 가격으로 이어졌는지 서울의 지난 사례로 확인해요.

착공 전 사업은 가격 계산에 넣지 않아요. 사례는 참고로만 실어요.

사례 절은 전체판 162곳에 들어 있어요. 거래가 적은 동의 짧은 판에는 없어요.

은평구 응암동 리포트 29쪽이에요. 서울 철도 개통 사례 7건을 개통 3년 전부터 개통까지 3년 보유한 기준으로 정리했고, 착공 전 노선의 처리도 적었어요. 이 리포트 전체 읽기

임장 전에 볼 것을
챙겨요

리포트가 답하지 못하는 것도 적었어요. 동·층·향, 역까지 걷는 길처럼 현장에서 확인할 항목을 표로 드려요.

학교 배정과 소음, 관리비는 조사하지 않았어요. 교육지원청과 관리사무소에서 직접 확인해 주세요.

강남구 세곡동 리포트의 확인 표 일부와 조사하지 않은 항목이에요.

이렇게 써요

  1. 지도에서 동을 골라요무료로 열린 30곳은 바로 읽을 수 있어요.
  2. 구 전체를 열어요관심 있는 구는 열람권으로 12개월 동안 읽어요.
  3. 확인 표를 들고 가요현장과 서류에서 직접 확인할 항목을 챙겨요.

최근 거래가 충분한 동은 35~52쪽 전체판이고, 거래가 적은 동은 16~21쪽 짧은 판이에요. 짧은 판에는 서울 안 위치, 사는 사람, 상권, 거주 여건, 단지 입지, 가격 경로, 땅의 쓰임새, 사례, 호재별 범위 절이 없어요. 동을 누르면 쪽수를 볼 수 있어요.

하지 않는 일

  • 개인 맞춤 상담과 매수 판단을 제공하지 않습니다.
  • 대출 한도를 계산하지 않습니다.
  • 매물을 판매하거나 중개하지 않습니다.
  • 과거 가격 변화로 앞으로의 가격을 보장하지 않습니다.
지도에서 동 고르기구 전체 열람권 보기기초 안내서 읽기

아파트 매매 기초 안내서

처음 집을 사려는 사람이 가격표와 지도를 스스로 읽도록 돕는 공통 안내서예요. 회원 가입 없이 누구나 읽을 수 있어요.

다섯 가지만 먼저

  1. 집값 말고도 드는 돈. 6억 원짜리 전용 84㎡라면 취득세·지방교육세와 중개보수 상한(부가가치세 제외)을 합쳐 약 900만 원(매매가의 1.5%) 수준.
  2. 호재는 날짜로 읽기. 철도와 재건축은 '무엇이 생기는가'보다 '어느 단계이고 언제 끝나는가'가 핵심.
  3. 값에 붙는 네 가지 이름. 호가(부르는 값), 실거래가(거래된 값), KB시세(은행이 참고하는 시세), 공시가격(세금의 기준). 같은 집이어도 네 값은 제각각.
  4. 기준은 실거래가. 거래가 이뤄져 신고된 값은 실거래가가 유일. 나머지 셋은 실거래가와 견줘서 읽는 값.
  5. 간격이 곧 정보. 호가와 실거래가, 매매가와 전세가 사이가 벌어지는지 좁혀지는지가 시장 분위기를 보여 주는 신호.

이 안내서는 일반 정보를 정리한 자료로 법률·세무 자문과는 별개. 개인의 대출 한도와 상환 능력(LTV·DSR 등)은 다루지 않으며, 호가와 KB시세는 개념만 설명하고 값은 미수록. 제도와 수치는 2026년 10월 기준.

1장

면적과 단지의 기본 정보

크기 비교는 전용면적 기준, '평형'은 공급면적에서 나온 통칭

  • 전용면적. 우리 집만 쓰는 넓이(외벽의 안쪽 선 기준). 실거래가 공개시스템(7장)에 표시되는 면적도 이 기준.
  • 공급면적. 실무에서는 전용면적에 계단·복도 같은 주거공용면적을 더한 넓이를 지칭. '34평형'은 공급면적을 평으로 바꿔 부르는 말.
  • 1평은 약 3.3㎡. 전용 59㎡는 흔히 25평형, 84㎡는 34평형으로 통칭(단지마다 1~2평 차이).

면적의 세 가지 이름

계약면적(관행으로 쓰는 말) = 공급면적 + 그 밖의 공용면적

공급면적(실무에서 쓰는 뜻) = 전용면적 + 주거공용면적

전용면적우리 집만 쓰는 넓이
(외벽의 안쪽 선 기준)
주거공용면적
계단·복도·현관 등
그 밖의 공용면적
지하층·관리사무소·노인정 등

안쪽 상자일수록 '내 집'에 가까운 넓이.

같은 '34평형'이라도 단지마다 전용면적에 약간의 차이 존재. 집끼리 견줄 때는 전용면적과 ㎡당 가격(매매가 ÷ 전용면적) 비교 권장.

자료: 주택법 제2조 제6호, 주택법 시행규칙 제2조, 주택공급에 관한 규칙 제21조. '계약면적'은 법령상 정의가 없는 관행 용어

단지 표에서 보는 기본 정보

항목뜻볼 때 생각할 점
준공 연도건물이 다 지어진 해오래될수록 수리비와 재건축 가능성을 함께 고려. 리포트는 준공 35년이 넘은 역 주변 단지를 별도 묶음으로 분류
세대수단지에 있는 집의 수클수록 거래가 잦아 시세 파악이 쉬운 편
세대당 주차 대수주차 면수 ÷ 세대수1대에 못 미치면 밤 주차가 빠듯할 가능성. 현장에서 확인
복도식 · 계단식한 층의 집들이 긴 복도로 이어지면 복도식, 계단과 승강기를 두세 집이 나눠 쓰면 계단식사생활, 통풍, 소음의 차이
㎡당 가격매매가 ÷ 전용면적크기가 다른 집의 값을 견줄 때 사용
대지지분집 한 채에 딸린 땅의 넓이재건축 때 받을 새 집과 분담금에 영향. 등기사항증명서에서 확인

'볼 때 생각할 점'은 일반적인 관점일 뿐, 실제 사정은 단지마다 제각각.

평을 쓰는 법

법으로 정한 넓이의 단위는 ㎡. '평'만 따로 쓰는 것은 계량에 관한 법률로 금지돼 있고, ㎡와 함께 적는 것은 허용(2025년 10월 개정). 1평은 약 3.3058㎡.

그래서 리포트는 ㎡를 먼저 적고 평형은 괄호 안에 어림값으로 덧붙이는 방식.

2장

입지 읽기

역 거리·통근 시간·학교·상권, '직선'이 아닌 '실제 길'로 재확인

  • 역 거리. 리포트의 거리는 직선거리. 실제 걷는 길은 더 길고 경사가 있을 가능성도 존재.
  • 통근 시간. 조회한 시각에 따라 변동. 출근 시간대에 다시 재 보기를 권장.
  • 학교. 가장 가까운 학교와 배정되는 학교가 다를 가능성에 유의.

리포트의 입지 지표와 직접 확인할 항목

지표리포트가 재는 법직접 확인할 항목
역 거리(역세권)단지의 대표 좌표에서 역까지의 직선거리. 리포트의 기준은 직선 500m와 1km출입구까지 걷는 시간, 경사, 마을버스
통근 시간지도 길찾기의 대중교통 최단 시간내 출근 시각의 소요 시간, 갈아타는 횟수
초등학교가장 가까운 초등학교까지의 직선거리배정 학교(통학구역)와 통학로. 교육지원청에 문의
생활 시설단지에서 직선 500m 안의 병의원·약국, 편의점·슈퍼, 학원, 음식점 수자주 쓸 시설의 실제 위치
상권행정동의 점포 수, 추정매출, 유동인구소음과 밤 시간의 분위기

리포트의 숫자는 여러 단지를 같은 잣대로 견주기 위한 지표.

후보를 두세 곳으로 좁힌 뒤에는 오른쪽 열의 직접 확인 필요.

같은 동 안에서도 갈리는 입지

한 동 안에도 역 가까이의 오래된 단지와 역에서 먼 대단지처럼 성격이 다른 단지가 혼재. 리포트가 단지를 A·B·C 묶음으로 나누는 이유.

값과 전세가율, 고점 대비 하락 폭의 차이는 대부분 이 입지 차이에 기인. 동 전체의 평균보다 '내가 볼 단지가 어느 묶음인가'를 먼저 확인할 필요.

3장

집값 말고 드는 돈

취득세와 중개보수는 매매가에 따라 결정, 생애 첫 집은 취득세 최대 200만 원 감면

  • 취득세. 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 그 사이는 값에 따라 1~3%. 지방교육세가 함께 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 추가.
  • 생애최초 감면. 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 12억 원 이하의 집을 사면 취득세 최대 200만 원 감면(2028년 말까지).
  • 중개보수. 서울의 매매 상한은 2억~9억 원 구간 0.4%. 실제 요율은 상한 안에서 협의로 결정.

주택 매매 취득세 — 한 채를 사는 경우

매매가취득세지방교육세농어촌특별세합계(전용 85㎡ 이하)
6억 원 이하1%0.1%전용 85㎡를 넘으면 0.2%1.1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하(매매가(억) × 2/3 − 3)%. 1%에서 3%까지취득세의 10분의 1동일1.1~3.3%
9억 원 초과3%0.3%동일3.3%

예: 7억 5천만 원짜리 전용 84㎡ → 취득세 2%(1,500만 원) + 지방교육세 0.2%(150만 원) = 1,650만 원.

6억 원과 9억 원 사이에서는 값이 1억 원 오를 때마다 세율이 약 0.67%포인트씩 상승.

자료: 지방세법 제11조 제1항 제8호·제151조, 농어촌특별세법 제5조와 시행령 제4조(2026-07-01 시행본). 합계는 조문의 세율을 더한 계산값. 여러 채를 가진 세대와 법인에는 더 높은 세율 적용

생애최초 주택 취득세 감면

항목내용
대상본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없고, 본인이 살 목적으로 12억 원 이하의 주택을 사는 경우
감면취득세가 200만 원 이하면 면제, 넘으면 200만 원 공제
기한2028년 12월 31일까지 취득
주의취득한 날부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 다시 내야 하는 조건

6억 원짜리 집이면 취득세 600만 원 가운데 200만 원 감면.

자료: 지방세특례제한법 제36조의3(2025-12-31 개정 반영본). 현행 조문에는 소득 요건이 적혀 있지 않은 상태. 세부 요건은 구청 세무과 확인 필요

서울 주택 매매 중개보수 상한

매매가상한 요율한도액
5천만 원 미만0.6%25만 원
5천만 원 이상 2억 원 미만0.5%80만 원
2억 원 이상 9억 원 미만0.4%–
9억 원 이상 12억 원 미만0.5%–
12억 원 이상 15억 원 미만0.6%–
15억 원 이상0.7%–

예: 6억 원 → 상한 240만 원, 8억 원 → 상한 320만 원.

상한이므로 그보다 낮은 요율로 협의 가능. 계약서 작성 전 요율 확정 권장.

자료: 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1. 부가가치세가 따로 붙는지는 계약 전 확인 필요

그 밖의 비용

등기 비용(법무사 보수, 국민주택채권 매입 등), 이사비, 수리비도 추가 부담. 이 안내서는 이 금액들을 조사하지 않았으므로 별도 견적 필요. 대출 한도와 상환 부담은 개인 사정과 규제에 따라 달라지므로 은행 상담으로 확인 권장.

리포트의 가격 변화율은 이 비용들을 빼지 않은 값. 실제 손익은 그만큼 낮은 수준.

4장

교통 호재 읽기

철도는 계획부터 개통까지 여러 단계를 거치며, 착공 뒤에도 개통 시점 변동 가능

  • 단계. 국가철도망 구축계획 → 예비타당성조사 → 기본계획 고시 → 실시계획 승인 → 착공 → 개통.
  • 무엇이 달라지는가. 새 역이 생기면 가장 가까운 역까지의 거리, 갈아타는 횟수, 도심까지의 시간이 변화. 노선도에서 앞뒤 역과 갈아타는 노선 확인 필요.
  • 가격. 리포트는 서울에서 실제로 개통된 사례를 바탕으로 역 주변 단지가 주변보다 얼마나 더 올랐는지를 측정해 제시.

철도 사업의 단계

  1. 국가철도망 구축계획10년 단위 계획에 노선 반영
  2. 예비타당성조사큰 재정 사업의 경제성 검토
  3. 기본계획 고시개략 노선, 공사 기간, 사업비
  4. 실시계획 승인공사를 시작할 수 있는 승인
  5. 착공·공사공정률로 진행을 확인
  6. 개통준공 확인을 거쳐 운행 시작

왼쪽에서 오른쪽으로 진행.

뒤 단계로 갈수록 실현 가능성이 높아지나 착공한 뒤에도 개통 시점 변동 가능. 신안산선은 2019년 착공 때 2024년 말 개통이 목표였으나 2026년 10월 현재 공식 개통일 미정.

자료: 철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률 제4조·제7조·제9조·제16조, 국가재정법 제38조. 예비타당성조사를 거치지 않는 사업도 존재. 신안산선의 일정은 국토교통부 보도자료(2019-08-22)와 정책브리핑(2026-04-02)

교통 호재를 볼 때 확인할 항목

확인할 항목까닭
지금 어느 단계인가계획 단계의 노선은 변경·연기 가능성 존재
공식 개통 예정일이 있는가사업 주체의 목표와 확정된 일정은 별개
새 역까지 걸어서 몇 분인가새 역의 혜택은 역 가까이의 단지에 집중
어디로 이어지고 어디서 갈아타는가내 출근지로 가는 길이 실제로 짧아지는지 확인 필요
급행이 서는가, 배차 간격은 어떤가같은 노선이어도 걸리는 시간에 큰 차이
민간투자사업인가이용 요금으로 투자비를 회수하는 방식이면 요금 체계를 확인

리포트의 노선도와 '지금과 개통 뒤' 표가 이 질문에 답하는 자료.

분석자 정리. 민간투자사업의 방식은 사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조

호재와 가격

호재는 실현되기 전에 값에 먼저 반영될 가능성 존재(분석자 해석). 그래서 '호재가 있으니 오른다'가 아니라 '이미 얼마나 반영됐는가'를 따져 보는 것이 중요.

리포트는 과거 사례의 기록만 제시. 서울에서 실제로 개통된 노선과 입주한 대단지 주변의 오래된 아파트가 같은 구의 먼 아파트보다 얼마나 더 올랐는지(초과 상승률)를 제시. 사례가 적어 방향 참고용.

5장

땅의 쓰임새: 용도지역

용도지역, 그 땅에 지을 수 있는 건물의 크기를 정한 구분

  • 건폐율과 용적률. 건폐율은 건물이 땅을 덮는 비율, 용적률은 모든 층의 넓이를 합쳐 땅 넓이로 나눈 비율.
  • 용도지역마다 다른 상한. 서울시 조례의 용적률 상한은 일반주거지역 150~250%, 준주거·준공업지역 400%, 일반상업지역 800% 수준.
  • 재건축과의 관계. 지금 지어진 용적률과 그 땅에 허용되는 용적률 사이의 여유가 클수록 더 많이 지을 수 있는 구조. 실제 허용 값은 정비계획에서 결정.

건폐율과 용적률 — 땅 100㎡에 바닥 50㎡짜리 4층 건물

위에서 본 모습건물 바닥 50㎡땅(대지) 100㎡건폐율= 건물 바닥 ÷ 땅50 ÷ 100 = 50%땅을 얼마나 덮는가옆에서 본 모습1층 50㎡2층 50㎡3층 50㎡4층 50㎡땅(대지) 100㎡용적률= 층 넓이의 합 ÷ 땅200 ÷ 100 = 200%얼마나 높이 쌓는가

왼쪽이 건폐율, 오른쪽이 용적률.

건폐율이 낮으면 건물 사이가 넓고, 용적률이 높으면 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있는 구조.

자료: 건축법 제55조·제56조. 용적률을 셀 때 지하층과 주차장으로 쓰는 넓이는 제외(건축법 시행령 제119조)

아파트를 살 때 용도지역을 보는 까닭

  • 재건축 여유: 오래된 단지가 지금 쓰고 있는 용적률과 그 땅의 상한 사이에 여유가 클수록 재건축 때 집을 더 지을 여지도 확대.
  • 주변의 변화: 단지 옆 땅이 상업지역이나 준공업지역이면 높은 건물이나 다른 쓰임새의 건물이 들어설 가능성 존재.
  • 확인하는 곳: 토지이음의 토지이용계획 열람에서 지번을 넣으면 용도지역과 그 땅에 걸린 계획 확인 가능.

서울의 용도지역별 건폐율·용적률 상한

용도지역건폐율용적률 상한
주거지역
제1종전용주거지역50%100%
제2종전용주거지역40%120%
제1종일반주거지역60%150%
제2종일반주거지역60%200%
제3종일반주거지역50%250%
준주거지역60%400%
상업지역
중심상업지역60%1,000%
일반상업지역60%800%
근린상업지역60%600%
유통상업지역60%600%
공업지역
준공업지역60%400%
일반공업지역60%200%
녹지지역
자연녹지지역20%50%
생산녹지지역20%50%
보전녹지지역20%50%

막대의 길이가 용적률 상한. 색은 동 분석 리포트의 용도지역 지도와 동일.

조례가 정한 일반 상한. 지구단위계획구역이나 정비구역에서는 따로 정한 값을 적용. 소규모 건축물에는 조건에 따라 2028년 5월까지 한시적으로 높인 값(제2종일반 250%, 제3종일반 300%)이 적용될 가능성 존재(서울시 안내. 세부 조건은 서울시 확인 필요).

자료: 서울특별시 도시계획 조례 제44조·제48조(2026-07-13 시행본). 서울 도심에서는 상업지역의 상한이 더 낮은 수준(중심 800%, 일반 600%, 근린·유통 500%). 전용공업지역은 일반공업지역과 동일

6장

재건축 · 재개발 · 모아타운

낡은 집을 다시 짓는 사업은 단계가 많고, 뒤 단계로 갈수록 불확실성 축소

  • 재건축과 재개발. 재건축은 기반시설이 괜찮은 곳의 낡은 아파트를, 재개발은 도로 같은 기반시설이 열악한 낡은 주거지를 다시 짓는 사업.
  • 단계. 크게 정비구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가 → 이주·착공 → 준공의 순서. 분담금의 규모는 관리처분계획에 담기며 그 전의 숫자는 추산액.
  • 모아타운. 큰 재개발이 어려운 낡은 저층 주거지를 블록 단위로 모아 정비하는 서울시 제도.

정비사업의 단계

  1. 기본계획시 전체의 10년 단위 계획
  2. 정비구역 지정어디를 어떻게 정비할지 결정
  3. 추진위원회·조합 설립소유자의 동의를 모아 사업 주체 구성
  4. 사업시행계획 인가무엇을 얼마나 지을지 확정
  5. 분양 신청조합원이 받을 새 집을 신청
  6. 관리처분계획 인가누가 무엇을 받고 얼마를 낼지 결정 — 분담금의 규모 반영
  7. 이주·철거·착공살던 사람이 나가고 공사 시작
  8. 준공·이전고시새 집의 소유권 이전

윗줄 왼쪽에서 아랫줄 오른쪽으로 진행(위의 요약보다 자세히 여덟 단계로 구분). 짙은 칸이 분담금의 규모가 계획에 담기는 단계.

앞 단계일수록 일정과 비용이 정해지지 않은 상태. 리포트의 호재 표에 적힌 '확정도'는 사업이 이 가운데 어디까지 왔는지를 보고 매긴 평가.

자료: 도시 및 주거환경정비법 제4조·제8조·제31조·제35조·제50조·제72조·제74조·제86조. '이주·철거·착공'은 법의 단계 이름이 아니라 실무에서 쓰는 말

사업의 종류

사업대상과 방식근거
재건축정비기반시설은 양호하나 낡은 공동주택이 밀집한 지역도시 및 주거환경정비법
재개발정비기반시설이 열악하고 낡은 건축물이 밀집한 지역같은 법
모아타운대규모 재개발이 어려운 낡은 저층 주거지(10만㎡ 미만). 모아주택을 블록 단위로 모아 단지처럼 정비서울시 제도. 법의 이름은 소규모주택정비 관리지역(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)
가로주택정비사업길로 둘러싸인 구역에서 길을 유지하면서 소규모로 정비. 모아주택의 한 유형같은 특례법
신속통합기획정비계획을 세우는 단계에서 서울시가 지침을 주어 절차를 앞당기는 공공 지원 제도서울시 제도
지구단위계획일정 구역의 토지 이용을 따로 정해 관리하는 계획. 구역 안에서는 일반 기준과 다른 값이 적용될 가능성 존재국토의 계획 및 이용에 관한 법률

리포트의 정비사업 지도에 나오는 이름들.

재건축과 재개발은 '구역 지정 → 사업 주체 구성 → 인가 → 착공'의 순서로 진행. 모아타운 안의 사업은 종류에 따라 절차가 다르므로 구역별 확인 필요.

자료: 도시 및 주거환경정비법 제2조, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조, 서울도시공간포털·서울시 주택정책 안내(2026-10-13 열람)

분담금을 이루는 말

용어뜻
종전자산사업 전에 가진 땅과 건물의 평가액
종후자산사업 뒤 새로 생기는 땅과 건물의 평가액(분양 수입의 합)
비례율(종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액. 사업성이 좋을수록 높은 값
권리가액내 종전자산 × 비례율
분담금내가 받을 새 집의 분양가 − 권리가액. 0보다 크면 납부, 작으면 환급

서울시가 안내하는 추정 산식. 재건축 단지를 사는 데 드는 돈은 매수가에 분담금을 더해서 판단.

분담금의 규모는 관리처분계획에 담기며 그 전의 숫자는 모두 추정치. 공사비가 오르면 총사업비가 늘어 분담금도 증가.

자료: 서울시 정비사업 정보몽땅의 분담금 추정 산식, 도시 및 주거환경정비법 제72조·제74조. 비례율·권리가액은 법령에 정의된 말이 아니라 실무에서 쓰는 말

오래된 단지를 볼 때

  • 지금 어느 단계인지 조합·신탁사 공지와 구청 고시로 점검.
  • 분담금 추정치가 있다면 언제 계산한 값인지 확인 필요.
  • 매수가 + 분담금을 인근 새 아파트의 값과 비교. 리포트의 '재건축 손익분기' 그림이 이 계산.
  • 투기과열지구(정부가 지정하는 규제 지역의 하나)에서는 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤에 집을 산 사람은 원칙적으로 조합원 자격 제한(도시 및 주거환경정비법 제39조, 예외 존재). 사려는 곳의 해당 여부 확인 필요.

7장

가격의 네 가지 이름

한 집에 붙는 네 가지 값: 호가·실거래가·KB시세·공시가격

  • 실제 거래로 신고된 유일한 값, 실거래가. 계약한 날부터 30일 안에 신고 의무가 있고, 신고된 값은 다음 날 공개. 거짓 신고는 처벌 대상.
  • 호가는 파는 사람이 부르는 값. 법령에 정의된 말이 아니며, 실제 거래는 흥정을 거쳐 다른 값에 이뤄질 가능성 존재.
  • KB시세와 공시가격은 기관이 매긴 값. KB시세는 은행이 담보 가치를 볼 때 쓰는 기준 가운데 하나이고, 공시가격은 세금을 매기는 기준.

값의 네 가지 이름 — 누가 정하고 어디에 쓰이는가

호가

파는 사람이 부르는 값

누가 정하나
집주인과 중개사. 광고에 올린 가격
언제 바뀌나
수시로 변동. 팔리지 않으면 인하, 분위기가 좋으면 인상
어디서 보나
포털·중개 앱의 매물, 중개사무소
어디에 쓰이나
흥정의 출발점
주의
실제 거래된 값과는 별개. 없는 매물이나 거짓 가격의 광고는 법으로 금지
실거래가

거래하고 신고한 값

누가 정하나
거래 당사자. 구청에 신고(실무는 중개사)
언제 바뀌나
계약일부터 30일 안에 신고, 신고 다음 날 공개
어디서 보나
국토교통부 실거래가 공개시스템
어디에 쓰이나
시세 판단의 기준. 동 분석 리포트의 모든 가격
주의
계약 뒤 30일 안에 신고하므로 최근 한 달의 거래는 아직 다 보이지 않는 상태. 해제된 거래와 직거래는 걸러서 보기를 권장
KB시세

은행이 참고하는 시세

누가 정하나
KB국민은행(KB부동산). 단지·면적별로 일반가, 상위평균가, 하위평균가를 제공
언제 바뀌나
매주 금요일 갱신
어디서 보나
KB부동산
어디에 쓰이나
은행이 담보 가치를 정할 때 고를 수 있는 네 기준 가운데 하나(규정의 표현은 '일반평균가')
주의
산정 방식의 세부는 KB 공개 자료에서 미확인
공시가격

세금의 기준

누가 정하나
국토교통부(조사는 한국부동산원)
언제 바뀌나
해마다 1월 1일 기준으로 4월 30일까지 공시
어디서 보나
부동산공시가격 알리미
어디에 쓰이나
재산세·종합부동산세, 건강보험료 등의 기준
주의
2026년은 시세 반영 비율 69%를 적용해 시세보다 낮은 수준

왼쪽부터 '부르는 값, 거래된 값, 은행이 보는 값, 세금을 매기는 값'의 순서.

넷 가운데 거래 신고 기록은 실거래가가 유일. 나머지 셋은 실거래가와 견줘 높은지 낮은지를 보는 식으로 해석.

자료: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 실거래가 공개시스템 공개 안내, 공인중개사법 제18조의2, 은행업감독업무시행세칙 별표 18, KB 데이터허브, 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조·제43조, 국토교통부 보도자료(2026-04)

계약 한 건이 가격 정보가 되기까지

  1. 매물 등록호가 형성
  2. 흥정·계약실제 거래값 결정
  3. 신고계약일부터 30일 안에 구청에
  4. 공개신고 다음 날 실거래가 공개시스템에
  5. 시세·통계 발표한국부동산원 주간 통계는 매주 목요일, KB시세는 매주 금요일에 갱신

왼쪽에서 오른쪽으로 시간 순서.

실거래가는 계약 뒤 최대 한 달 늦게 공개. 오늘 보이는 '최근 실거래'는 길게는 한 달 전의 계약. 호가는 지금의 값이지만 거래가 성사된 값이 아니어서, 둘을 함께 볼 필요.

자료: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 실거래가 공개시스템 공개 안내, KB 데이터허브, 한국부동산원 조사 개요(2026-10-13 열람)

무엇이 가장 중요한가

살 집의 값을 판단하는 기준은 실거래가. 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 층의 최근 거래부터 확인.

호가는 '지금 얼마에 내놓고 있는가'를 보여 주는 값. 실거래가보다 많이 높으면 흥정의 여지가 있다는 신호, 비슷하면 그 값에 거래가 이뤄지고 있다는 의미.

KB시세는 대출을 받을 때 중요. 은행이 담보 가치를 매기는 기준 가운데 하나이기 때문. 공시가격은 집을 가진 뒤에 내는 세금과 연결.

통계로 발표되는 시세

통계만드는 곳방식발표
실거래가국토교통부신고된 계약 전부신고 다음 날
주간 아파트가격 동향한국부동산원표본 33,500호를 전문 조사자가 조사. 그 달에 실거래가 없으면 비슷한 거래와 매물 가격을 활용매주 목요일
KB 주간 통계KB국민은행세부 방식은 KB 공개 자료에서 미확인매주 금요일(조사 기준일은 월요일)

주간 통계는 '지수'로 발표. 지수는 기준 시점을 100으로 놓은 값이며 기준 시점은 기관과 시기마다 상이(한국부동산원 주간 2026-07-06 = 100, KB 주간 2026-01-12 = 100).

지수의 크기를 기관끼리 견주기보다 같은 지수의 변동률 비교 권장.

자료: 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 전국주택가격동향조사 조사 개요, KB 데이터허브(2026-10-13 열람)

자주 헷갈리는 질문

실거래가는 언제나 호가보다 낮은가?

그렇지 않은 경우도 존재. 호가는 흥정 전의 값이라 높은 경우가 많지만, 값이 빠르게 오를 때는 직전 실거래가보다 높은 값에 계약되는 사례도 발생.

KB시세가 곧 대출 한도인가?

대출 한도와는 별개. KB시세(규정의 표현은 일반평균가)는 은행이 담보 가치를 정할 때 고를 수 있는 네 가지 기준 가운데 하나. 실제 한도는 은행과 규제에 따라 달라지며 이 안내서에서는 다루지 않는 영역.

공시가격이 낮으면 싼 집인가?

공시가격은 세금의 기준으로 쓰는 값이며 시세 반영 비율(2026년 69%)을 적용해 시세보다 낮은 수준. 집값 비교는 실거래가 기준.

실거래가에 '해제'라고 적힌 거래는?

신고한 뒤에 계약이 취소된 거래. 해제도 확정된 날부터 30일 안에 신고 의무. 시세를 볼 때는 제외.

네 값의 쓰임을 섞지 않는 것이 핵심. 값을 견줄 때는 실거래가, 대출은 은행 상담, 세금은 공시가격.

자료: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2, 은행업감독업무시행세칙 별표 18

8장

거래량과 리포트의 숫자

거래가 드물면 한두 건이 시세처럼 보이는 착시, 값은 거래 건수와 함께 판단

  • 거래량. 거래가 적은 단지의 '최근 실거래가'는 한두 건의 사정에 좌우되는 구조.
  • 중위값. 값을 크기순으로 세웠을 때 한가운데 값. 특이한 거래 한 건에 흔들리지 않아 리포트는 평균 대신 중위값을 사용.
  • 지수. 같은 단지·같은 평형끼리의 값 변화만 모은 값. 기준 시점을 100으로 설정.

거래량 읽는 법

거래가 많다는 것은 그 값에 사고파는 사람이 많다는 의미이며, 시세를 믿을 근거로 작용. 한 해에 서너 건만 거래되는 단지는 층과 수리 상태에 따라 값의 차이가 큰 상황. 표의 숫자가 '시세'라기보다 '그때 그 집의 값'에 가까운 수준.

리포트의 단지 표는 12개월 거래 건수를 함께 적고, 거래가 3건이 안 되는 값에는 * 표시를 부착. 회전율(12개월 거래 ÷ 세대수)은 단지 규모를 감안해 거래가 얼마나 잦은지를 보는 지표. 리포트가 조건에 맞는 '선별 단지'(최근 12개월 거래 3건 이상 등)만 다루는 것도 거래가 충분한 단지를 보기 위한 선택.

리포트에 나오는 숫자의 뜻

용어뜻예
중위값값을 크기순으로 세웠을 때 한가운데 값5.2억·5.5억·5.6억·5.9억·7.8억의 중위값은 5.6억(평균은 6.0억)
하위 25% 실거래가낮은 순으로 세웠을 때 4분의 1 지점의 값12개월 거래가 20건이면 다섯 번째로 낮은 거래 부근
변화율(나중 값 − 처음 값) ÷ 처음 값. 오르면 ▲, 내리면 ▼로 표기5억 → 5.5억은 +10%
연평균 상승률해마다 같은 비율로 올랐다고 볼 때의 한 해 상승률20년 동안 2.76배가 됐다면 연 +5.2%
가격지수같은 단지·같은 평형끼리의 값 변화만 모은 지수. 기준 시점 = 100지수 280은 기준 시점의 2.8배
상대지수이 동의 지수 ÷ 비교 대상의 지수100 아래면 비교 대상보다 덜 올랐다는 뜻
초과 상승률호재 주변 단지가 같은 구의 먼 단지보다 더 오른 폭0%면 더 오르지 않았다는 뜻

리포트의 숫자는 대부분 이 일곱 가지로 해석 가능.

중위값과 평균이 크게 다르면 유난히 비싸거나 싼 거래가 섞여 있다는 의미. 예의 다섯 거래에서 평균을 끌어올린 것은 7.8억 한 건.

9장

가격 사이의 간격 읽기

가격 사이 간격의 확대·축소로 읽는 시장 분위기

  • 호가와 실거래가. 간격이 벌어지면 파는 쪽과 사는 쪽의 생각이 다르다는 의미이고, 좁으면 그 값에 거래가 이뤄진다는 신호.
  • 매매가와 전세가. 전세가율이 높으면 살려는 수요가 값을 받치고 있다는 의미이나, 전세가가 내릴 때의 위험도 확대.
  • 실거래가와 KB시세. 두 값이 일치하지 않는 경우가 다수. 둘의 차이는 대출을 받을 때 영향을 줄 가능성 존재.

간격을 보는 까닭

값 하나만 봐서는 비싼지 싼지 판단하기 어려운 상황. 두 값의 차이를 보면 '지금 누가 더 급한가'를 짐작 가능.

아래의 해석은 흔히 쓰는 읽는 법을 정리한 것으로, 언제나 들어맞는 법칙이 아니라는 점에 유의. 간격은 동네, 단지, 시기마다 다르므로 한 단지의 간격이 예전보다 벌어졌는지 좁혀졌는지를 보는 방식으로 활용.

호가와 실거래가의 간격

간격이 벌어질 때
호가
실거래가
  • 파는 사람은 높은 값을 기대하고, 사는 사람은 그 값을 치르려 하지 않는 상태
  • 거래 감소. 드물게 이뤄진 거래가 시세처럼 보이기 쉬운 상황
  • 값이 내리는 시기에 자주 나타나는 현상. 급한 매물(급매)이 호가보다 낮은 값에 거래
  • 사는 사람에게는 흥정의 여지가 큰 구간
간격이 좁을 때
호가
실거래가
  • 부르는 값 가까이에서 거래가 이뤄지는 상태
  • 거래가 활발한 상태. 값이 오르는 시기에는 호가가 먼저 오르고 실거래가가 뒤따르는 경우도 존재
  • 흥정의 여지가 작은 편. 조건이 좋은 매물은 빨리 소진

막대의 길이는 값의 크기, 빗금은 두 값의 간격.

동 분석 리포트에는 호가 미수록. 사려는 단지의 매물 가격을 리포트의 '실거래 중위가', '하위 25% 실거래가'와 직접 비교 필요.

분석자 정리. 막대는 설명을 위한 예시이며 실제 수치와 무관

매매가와 전세가의 간격 — 전세가율

간격이 벌어질 때 — 낮은 전세가율
매매가
전세가
  • 매매가에 '지금 살 때의 가치' 말고 다른 기대(재건축, 개발)가 많이 들어 있거나, 집이 낡아 전세가 싸게 나가는 경우
  • 전세를 끼고 사도 내 돈이 많이 필요한 상황
  • 값이 내릴 때 받쳐 줄 전세가와의 거리가 먼 상태
간격이 좁을 때 — 높은 전세가율
매매가
전세가
  • 살려는 수요가 매매가를 받치고 있다는 뜻
  • 전세를 끼고 사기 쉬워 적은 돈으로 사려는 수요 유입 가능
  • 전세가가 내리면 집주인이 돌려줄 보증금 부담 확대. 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험에 유의

전세가율 = 전세 보증금 ÷ 매매가.

리포트의 단지 표에서 전세가율이 35% 아래인 곳(† 표시)은 이주를 앞둔 재건축 단지처럼 특별한 사정이 있는 경우가 다수. 전세보증금 반환보증은 보증금과 선순위 채권(그 집에 먼저 걸려 있는 빚)의 합이 주택가격의 90% 안에 들어야 가입 가능. 가입 조건 가운데 하나이며 다른 조건도 존재(2026-10 기준).

자료: 한국부동산원 통계 용어, 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 안내(2026-10-13 열람). 막대는 예시

실거래가와 KB시세의 차이

실거래가가 KB시세보다 높을 때
실거래가
KB시세
  • 값이 오르는 중이고 시세가 뒤따라오는 상태일 가능성
  • 은행이 KB시세를 기준으로 담보 가치를 보면, 매매가에 비해 빌릴 수 있는 돈 감소
  • 한두 건의 높은 거래일 가능성도 있으므로 거래 건수를 함께 확인
  • 계약 전에 은행이 담보 가치를 어떤 기준으로 보는지 문의 필요
실거래가가 KB시세보다 낮을 때
실거래가
KB시세
  • 값이 내리는 중이거나 급한 매물이 거래된 경우
  • 시세보다 싸게 사는 셈이지만, 시세가 뒤따라 내려올 가능성 존재
  • 저층이거나 수리가 필요한 집처럼 개별 사정으로 싼 거래일 가능성. 싼 이유는 중개사에게 확인 필요

KB시세는 매주 갱신되는 기관 시세이고 실거래가는 신고된 계약.

두 값이 다르다는 것만으로 좋고 나쁨을 판단하기 곤란. 차이가 한쪽으로 계속 벌어지는지가 관건. 리포트는 KB시세를 싣지 않으므로 KB부동산에서 직접 확인 필요.

분석자 정리. 막대는 예시. KB시세가 담보 가치 기준의 하나라는 점은 은행업감독업무시행세칙 별표 18

간격 요약 — 리포트에서 볼 곳

간격벌어지면좁혀지면리포트에서 볼 곳
호가와 실거래가기대의 차이 확대. 거래 감소그 값에 거래 성사. 거래 활발단지 표의 실거래 중위가·하위 25%(호가는 직접 확인)
매매가와 전세가낮은 전세가율. 값에 기대가 많이 반영높은 전세가율. 거주 수요가 받치나 보증금 위험도 존재단지 표의 전세가율
실거래가와 KB시세시세와 실제 거래가 다르게 움직이는 중시세와 거래가 같은 방향KB부동산에서 직접 확인
고점과 지금 값고점 대비 큰 하락, 더딘 회복고점 가까이 회복단지 표의 '고점 대비'
이 동과 비교 대상비교 대상 대비 상승률 열세(상대지수 하락)격차 축소(상대지수 상승)'가격 위치' 절의 상대지수

간격은 '지금의 크기'보다 '예전보다 벌어졌는가, 좁혀졌는가'로 읽는 것이 핵심.

사려는 집에 적용하는 순서

  • 1. 실거래가 기록. 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형의 최근 3개월 거래를 층과 함께 정리.
  • 2. 매물 가격 기록. 지금 나와 있는 매물 가운데 비슷한 층의 값 확인.
  • 3. 간격 계산. (매물 가격 − 최근 실거래가) ÷ 최근 실거래가.
  • 4. 거래 건수 확인. 12개월 거래가 서너 건뿐이면 그 실거래가는 한 집의 사정일 가능성.
  • 5. 판단. 간격이 크고 최근에 그 값으로 거래된 적이 없으면 흥정의 근거. 간격이 작고 거래가 잦으면 그 값이 지금의 시세에 가까운 수준.

10장

계약 전에 확인하는 순서

값·서류·현장·비용 순서의 확인으로 빠뜨리는 항목 최소화

  • 값. 실거래가로 기준을 잡고, 매물 가격과 시세를 그 기준에 비교.
  • 서류. 용도지역과 정비구역, 등기사항증명서의 권리 관계, 건축물대장, 세입자의 계약 확인.
  • 현장. 리포트의 숫자는 직선거리와 통계. 걷는 길, 소음, 주차, 관리 상태는 현장 방문 필요.

확인하는 순서와 보는 곳

순서확인할 항목내용보는 곳
1실거래가같은 단지·평형·층의 최근 거래와 거래 건수국토교통부 실거래가 공개시스템, 동 분석 리포트의 단지 표
2매물 가격지금 나와 있는 매물의 값과 수. 실거래가와의 간격포털·중개 앱, 중개사무소
3시세KB시세, 공시가격KB부동산, 부동산공시가격 알리미
4땅의 계획용도지역, 정비구역·지구단위계획구역 포함 여부토지이음(토지이용계획 열람)
5권리 관계소유자, 그 집에 걸린 빚과 압류(근저당·가압류), 대지지분등기사항증명서
6건물위반건축물 여부, 면적, 준공일건축물대장
7세입자전세를 낀 매물이면 계약 만료일과 보증금임대차계약서, 중개사 확인
8현장역까지 걷는 길과 경사, 소음, 주차, 관리 상태, 수선 이력직접 방문, 관리사무소
9비용취득세, 중개보수, 등기 비용, 대출 조건구청 세무과, 중개사, 법무사, 은행

위에서 아래로 확인. 1~3은 값, 4~7은 서류와 계약 관계, 8은 현장, 9는 돈.

리포트가 대신하는 부분은 1번과 4번의 일부에 한정. 나머지는 계약 전에 직접 확인 필요.

리포트가 대신하지 못하는 부분

동 분석 리포트는 공개된 실거래와 통계로 여러 동과 단지를 같은 잣대로 비교. 어느 동의 어느 묶음부터 볼지를 정하는 데 쓰는 자료.

특정한 집의 매수 여부는 그 집의 층, 방향, 수리 상태, 권리 관계, 그리고 내 자금 사정에 따라 결정. 이 부분은 리포트의 범위 밖.

11장

용어집

가나다순 용어 풀이

가격지수
같은 단지·같은 평형끼리의 값 변화만 모은 지수. 기준 시점을 100으로 설정.
가로주택정비사업
길로 둘러싸인 구역에서 길을 유지하면서 소규모로 정비하는 사업. 모아주택의 한 유형.
건폐율
건물이 땅을 덮는 비율(건축면적 ÷ 대지면적). 건축면적은 건물을 위에서 내려다본 넓이.
고점 대비
값이 가장 높았던 때와 지금 값의 차이. 리포트의 고점 기준은 2021~22년.
공급면적
전용면적에 계단·복도 같은 주거공용면적을 더한 넓이. '평형'의 기준.
공시가격
정부가 해마다 1월 1일 기준으로 매겨 공시하는 값. 세금의 기준.
관리처분계획
재건축·재개발에서 누가 무엇을 받고 얼마를 낼지 정하는 계획. 조합원이 낼 분담금의 규모도 여기에 반영.
권리가액
종전자산 × 비례율. 분담금 계산에 쓰는 내 몫의 값.
급매
급하게 팔려고 시세보다 싸게 내놓은 매물. 정해진 기준이 없는 관행 용어.
대지지분
집 한 채에 딸린 땅의 넓이. 재건축 때 중요한 요소.
모아타운
낡은 저층 주거지를 블록 단위로 모아 정비하는 서울시 제도(소규모주택정비 관리지역).
분담금
재건축·재개발 조합원이 새 집을 받으려고 더 내는 돈.
비례율
(종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액. 사업성의 잣대.
사업시행계획 인가
정비사업에서 무엇을 얼마나 지을지를 확정하는 인가.
상대지수
이 동의 가격지수 ÷ 비교 대상의 가격지수. 100 아래면 덜 올랐다는 뜻.
선별 단지
리포트가 조건(면적, 거래 건수, 가격 상한)으로 고른 단지.
신속통합기획
정비계획 단계에서 서울시가 지침을 주어 절차를 앞당기는 제도.
실거래가
실제로 거래돼 신고된 값. 계약일부터 30일 안에 신고 의무.
실시계획 승인
철도 사업에서 공사를 시작할 수 있게 하는 승인.
역세권
역에서 가까운 지역. 하나로 정해진 기준은 없으며, 리포트의 기준은 직선 500m와 1km.
연평균 상승률
해마다 같은 비율로 올랐다고 볼 때의 한 해 상승률.
예비타당성조사
큰 재정 사업을 시작하기 전에 경제성을 따지는 조사.
용도지역
땅마다 지을 수 있는 건물의 종류와 크기를 정해 둔 구분.
용적률
모든 층의 넓이를 합쳐 땅 넓이로 나눈 비율(연면적 ÷ 대지면적).
이전고시
정비사업이 끝나 새 집의 소유권을 넘기는 고시.
자연녹지지역
녹지지역의 하나. 서울시 조례의 용적률 상한은 50%.
재개발
기반시설이 열악하고 낡은 건축물이 밀집한 지역을 다시 짓는 사업.
재건축
기반시설은 양호하나 낡은 공동주택이 밀집한 지역을 다시 짓는 사업.
전세가율
전세 보증금 ÷ 매매가.
전세보증금 반환보증
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 보증.
전용면적
우리 집만 쓰는 넓이. 실거래가의 면적 기준.
정비구역
재건축·재개발을 하기로 지정한 구역.
조합
재건축·재개발을 하려고 소유자들이 만든 단체.
종전자산 · 종후자산
사업 전에 가진 자산의 평가액 · 사업 뒤 새로 생기는 자산의 평가액.
주거공용면적
계단·복도·현관처럼 여러 세대가 함께 쓰는 넓이.
준공
건물이 다 지어져 쓸 수 있게 되는 시점.
준공업지역
공업지역의 하나. 서울시 조례의 용적률 상한은 400%.
중개보수
중개사에게 내는 수수료. 조례가 정한 상한 안에서 협의로 결정.
중위값
값을 크기순으로 세웠을 때 한가운데 값.
지구단위계획
일정 구역의 토지 이용을 따로 정해 관리하는 계획.
직거래
중개사 없이 당사자끼리 한 거래. 리포트의 가격 계산에서는 제외.
착공
공사의 시작. 정비사업과 철도 사업 모두에서 쓰는 말.
초과 상승률
호재 주변 단지가 같은 구의 먼 단지보다 더 오른 폭.
취득세
집을 살 때 내는 지방세.
평 · 평형
1평은 약 3.3㎡. 평형은 공급면적을 평으로 바꿔 부르는 통칭.
하위 25% 실거래가
최근 실거래를 낮은 순으로 세웠을 때 4분의 1 지점의 값.
해제
신고한 뒤의 계약 취소. 해제도 30일 안에 신고 의무.
호가
파는 사람이 부르는 값. 매물 가격.
호재
집값에 좋은 영향을 줄 것으로 기대되는 일(철도, 재건축, 개발 등).
회전율
12개월 거래 건수 ÷ 세대수.
KB시세
KB국민은행이 제공하는 시세. 은행의 담보 가치 기준 가운데 하나.
㎡당 가격
매매가 ÷ 전용면적. 크기가 다른 집을 견줄 때 사용.
가압류
빚을 받으려는 사람이 법원을 통해 집을 임시로 묶어 두는 조치. 등기사항증명서에 기재.
건축물대장
건물의 면적, 용도, 준공일, 위반 여부 등이 적힌 공적 서류.
근저당
돈을 빌리면서 집을 담보로 잡힌 상태. 등기사항증명서에 기재.
등기사항증명서
집의 소유자와 그 집에 걸린 권리 관계가 적힌 공적 서류(옛 이름은 등기부등본).
매물
팔려고 내놓은 집. 매물에 붙은 값이 호가.
선순위 채권
그 집에 전세보증금보다 먼저 걸려 있는 빚(예: 은행의 근저당).
일반평균가
KB시세에서 단지·면적별로 보여 주는 가운데 값(화면에는 '일반가'). 상위평균가와 하위평균가도 함께 표시.
투기과열지구
정부가 지정하는 규제 지역의 하나. 지금 지정된 곳은 국토교통부의 공고로 확인 필요.
토지이음
지번을 넣으면 그 땅의 용도지역과 계획을 보여 주는 정부의 열람 서비스.

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